Stop alla speculazione edilizia. Niente più appartamenti sotto ai 52 mq utili

simone ceresoni 2' di lettura Senigallia 22/07/2011 -

Senigallia dice basta al proliferare dei mini-appartamenti. Contro la speculazione edilizia che al problema dell'accesso alla prima casa per le giovani coppie contrappone una miriade di monolocali usati per le locazioni estive, il Comune introduce la “superficie utile minima netta”. Si tratta di una variante (che approda mercoledì in Consiglio per l'adozione) che impone agli appartamenti di nuova costruzione una superficie utile non inferiore ai 52 mq.



Crediamo che anche e non solo le dimensioni minime di un appartamento siano importanti per la vivibilità dello stesso -spiega l'assessore all'urbanistica Simone Ceresoni- vogliamo porre fine ad una stagione che ha visto il proliferare dei cosiddetti appartamenti-alveari promuovendo un'edilizia dove anche le misure, unite ai nuovi standard ecosostenibili, sono fondamentali”. Una norma, che una volta approvata sarà “legge”, che ammette due sole eccezioni. Per le zone “c” e per il restauro conservativo. Nelle zone che il prg classifica di “espansione”, come nel caso di alcune lottizzazioni (ad es. a Marzocca), è prevista la possibilità di realizzare appartamenti anche inferiori ai 52 mq ma solo per il 20% del totale degli adifici. Nel caso del restauro conservativo di un edificio, è possibile dividere l'appartamento per ricavarne un secondo.

“E' una previsione che consente ai nuclei familiari di dividere un'abitazione con i figli, ad esempio -aggiunge Ceresoni- in questo caso non si corrono rischi speculativi perchè parliamo comunque di unità immobiliari già esistenti”. La variante ha trovato il parere favorevole della associazioni dei costruttori e dei professionisti mentre gli agenti immobiliari si dicono scettici.

“Gli appartamenti al di sotto dei 52 mq sono richiesti come seconde case, magari per l'estate -spiega Stefano Gabbianelli della Belenchia Immobiliare- ma sono accessibili, da un punto di vista economico, anche ai piccoli nuclei familiari. Se si fanno appartamenti più grandi, ad esempio intorno ai 70 con maggiori spazi per le famiglie, allora si sale di prezzo, anche sopra i 200 mila euro, e diventa difficile l'acquisto. Se si autorizza la costruzione di un palazzo, che ci siano 10 o 15 appartamenti non cambia di molto da un punto di vista urbanistico”.

“La domanda di mini-appartamenti è consistente ed è un investimento per una seconda casa, anche da affittare
-aggiunge Luciana Ortolani dell'Immobiliare Verdi Colline- se si va su trilocali da 70 mq è ovvio che i prezzi salgono e la funzione dell'appartamento è diversa. I trilocali sono chiesti dalle famiglie come prima casa ma qui entrano in gioco le possibilità economiche, che sono un altro un altro discorso”.






Questo è un articolo pubblicato il 22-07-2011 alle 23:55 sul giornale del 23 luglio 2011 - 5728 letture

In questo articolo si parla di attualità, urbanistica, simone ceresoni, giulia mancinelli

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Sinceramente, non vedo come questa norma impedisca la speculazione edilizia. Hanno ragione le agenzie immobiliari!

La faccenda è semplice...e complessa: con l'attuale livello di reddito, e con gli attuali prezzi dell'edilizia, le famiglie mediamente possono solo permettersi miniappartamenti.
Mi sono sempre chiesto se l'immissione di appartamenti di una certa metratura avrebbe portato il mercato ad un generale ridimensionamento: ma resto convinto che l'assenza di un maggiore sviluppo di un'edilizia a canone di acquisto o affitto concordato (volgarmente, Case Popolari), in questi anni ha portato a questi (troppo) elevati prezzi dell'edilizia.
E adesso ci si ritrova con una pletora di appartamenti minuscoli, il più delle volte vuoti d'inverno.
O peggio, affittati d'inverno e poi costretti ad essere svuotati d'estate per far posto ai turisti, con la doppia situazione di chi si ritrova a dover cercare casa in estate, perchè non ce l'ha (a prezzi "estivi") e chi invece quelle case le affitta più o meno regolarmente a prezzi a volte improponibili ai turisti: ma sono solo due casi in eccesso.
52 mq mi sembrano un compromesso; io avrei posto il limite minimo a 65 mq, ma poi valli a sentire i costruttori.

Prendiamo atto del fatto che l'amministrazione, finalmente, riconosce che Senigallia è stata data in mano agli speculatori.
Ma chi lo ha permesso?

Sono d'accordo con l'iniziativa. Le superfici utili lorde d'intervento in questi anni sono state sfruttate fino all'osso, creando delle vere e proprie celle abitabili, che hanno avuto l'effetto di alzare i prezzi degli appartamenti di metratura più alta.
La Variante arceviese ha dato la prima botta, abbassando l'indice di edificabilità delle zone residenziali di completamento da 0,86mq/mq a 0,50mq/mq.
Ora è giusto che quello 0,50mq/mq venga utilizzato in maniera più intelligente per i cittadini, e non per i costruttori.
52mq secondo me è un buon compromesso.
Io vivo in 40mq, non è che scialo... e gli affitti sono proibitivi.

Scusa Mariangela se mi metto a fare l'economista improvvisato, ma se si parte dal fatto che il mercato degli appartamenti turistici è potenzialmente illimitato mentre quello degli appartamenti per residenza ha il suo limite naturale nel numero degli abitanti di Senigallia e dintorni mi sembra ovvio che tutto quello che tende a scoraggiare i primi e favorire i secondi vada nella direzione giusta. Almeno per chi pensa che ormai si debba cercare di costruire il meno possibile. Capisco che le agenzie immobiliari la pensino diversamente, ma non credo che si possa dire che la cosa è ininfluente dal punto di vista urbanistico.

Poi se mi dici che su cos'è e cosa non è la speculazione edilizia, su come e perché si debba contrastare ecc. meriterebbe discuterne più approfonditamente allora sono d'accordo.

Nel comune di Senigallia risultano circa 8000 unità abitative non abitate. A quanto ne so nonostante la crisi abbia colpito pesantemente anche a Senigallia il mercato immobiliare i prezzi non sono calati granché. Questo è dovuto senza dubbio al fatto che siamo una città turistica. In una città turistica le leggi di mercato funzionano diversamente: costruire nuovi appartamenti non fa abbassare i prezzi, o non lo fa in misura significativa.
Quindi hai ragione Daniele: una possibile soluzione sono senz'altro le case popolari, edilizia convenzionata e cose simili, facendo attenzione che poi non rientrino di soppiatto nel mercato normale. Però occorre anche una lotta efficace agli affitti in nero, estivi e non, assieme a una tassazione il più alta possibile (ici tarsu ecc.)alle seconde e terze case sfitte.

Concordo con Daniele sul fatto che 52 mq sono troppo pochi per un appartamento in cui dovrebbe crescere una famiglia.
Il problema sono comunque gli speculatori e la cricca politica che in ogni paese tiene affari con questi speculatori.
Io stò costruendo la mia casa, quindi sò di quello che parlo e sò quanto costa costruire una casa.
Costruire una casa, con buoni materiali e con criteri costruttivi moderni, comporta una spesa di circa 1500/1700€ al mq chiavi in mano.
Prendete il prezzo della casa (o dell'appartamento) dei vostri sogni, fatevi due conti, e riuscirete a quantificare quanto pesa la speculazione sul prezzo finale.
Se qualcuno può smentirmi ben venga.

Il problema è un pò più complesso.
La speculazione (vogliamo chiamarla così?) c'è stata da parte di tutti gli attori, costruttori, amministratori divoratori di oneri di urbanizzazione, proprietari dei terreni che hanno esagerato con i prezzi dei terreni, agenzie immobiliari, ecc.ecc..

Comunque, non è abbassando o alzando i parametri urbanistici che si cambia il mercato, anzi, la dimostrazione c'è stata a Ostra, dove da quando il comune ha abbassato il rapporto di cui parla serva75, il prezzo degli appartamenti è pressoché raddoppiato (portandosi dietro, naturalmente, anche il prezzo dei terreni edificabili).
Forse, l'unico modo per far abbassare i prezzi è quello citato da Daniele Sole, prevedendo aree da dare in concessione alle imprese a patto che il costo degli appartamenti rimanga entro un certo limite (i vecchi piani PEEP).

L'abbassamento di un indice di edificabilità in una zona residenziale ha un doppio effetto:

Da un lato si costruisce meno, e quindi meno cemento e + rispetto per l'ambiente.

Dall'altro però, l'immobile che viene realizzato risulterà essere un prodotto qualitativamente più alto rispetto al precedente, in quanto godrà di aree verdi circostanti più ampie.

In linea di massima, però, non credo un indice di edificabilità che viene ridotto, ad esempio, del 10%, possa influire proporzionalmente su un 10% in meno del valore a mq, proprio per il principio che ho sopra esposto. Magari potrebbe ridurre il valore a mq. di un 5-6% (la butto lì, giusto per fare un ipotesi).

Di fatto però, sarà sempre e comunque più basso del precedente, ma mai ridotto proporzionalmente, a meno che non influiscano delle variabili che ne alzino esageratamente tale prezzo.

Per questo, francescocon, se a Ostra è successo quello che dici... non sò... forse bisognerebbe considerare la zona in cui gli immobili sono stati realizzati, in funzione della "qualità abitativa"... ad esempio: un conto è costruire in mezzo a un campo, o in una zona che viene adattata per ridurre un fattore di rischio di assetto idrogeoligico, e un altro è farlo vicino a servizi in una zona già bella urbanizzata.... l'impresa deve sostenere delle spese ben diverse...

Altri fattori possono essere le rifiniture, gli accessori, e tutti quegli elementi meri di progetto che, al momento, non possiamo certamente definire qui noi... (un conto, ad esempio, è avere una copertura in coppi e un altra con pannelli solari, giusto per dirne una.... i prezzi cambiano tanto).

Se mi parli invece del valore dell'area edificabile a mq., dove un indice che viene abbassato produce un Valore a mq. più alto rispetto al precedente, allora credo ci sia davvero qualcosa che non và, a Ostra...

Quindi, riassumendo in poche parole il mio messaggio precedente, è normale che un appartamento di 100mq costruito su una zona con indice 0,50 valga di più di uno costruito nella stessa zona con indice 0,86.

Quello che si abbassa è il valore dell'area edificabile (perchè ci si può costruire meno).

L'amministrazione, con questo sistema, fà in modo che "quei 100mq" rimangano un appartamento unico, e non diviso, ad esempio, in 3 (perchè 3 unità immobiliari, l'impresa le venderebbe ad un prezzo diverso, e ci guadagnerebbe sicuramente di più!).

Probabilmente la variante arceviese (che è stata approvata definitivamente nel 2009 se non mi sbaglio) ha aumentato il verificarsi di queste micro-unità abitative.

Per questo trovo giusto che l'amministrazione regolamenti il fenomeno.

A Ostra è successo quello che dico perché gli indici di edificabilità sono stati abbassati proprio in pieno boom dell'edilizia. Inoltre, non avendo aree edificabili sufficienti a soddisfare la domanda, i terreni sono volati alle stelle. E tutto per la semplice miopia-utopia di un ex assessore.
In generale cmq, non è che abbassando l'indice di edificabilità automaticamente gli appartamenti valgono di più (che tra l'altro con la crisi attuale non interessa nessuno), ma di certo aumentano i costi per costruire (es.: la fondazione di un fabbricato va fatta sia che si faccia un piano sia che se ne facciano dieci e non è che se faccio dieci piani la fondazione è dieci volte più grossa).
Quindi, ai fini della calmierazione dei prezzi non serve a nulla, anzi, si ottiene l'effetto opposto.
Senigallia cmq è un caso a sé stante per i motivi di cui sopra ed espressi dalle agenzie.

è vero quello che dici Enea,
per costruire una casa con buoni materiali servono 1500-1700€.

spesso si arriva al più del doppio,
ma oltre all'utile d'impresa, concorrono il costo dei terreni (spesso una follia) e di progettazione.

Concordo: Senigallia fà caso a sè.
E poi, come dicevo sopra, ogni progetto è da valutare singolarmente, le variabili son davvero tante! :) Non si può considerare solo l'abbassamento dell'indice.

Non concordo, invece, sul fatto che l'abbassamento di un indice non influisca sul valore dell'immobile.

Si parla in generale (e quindi di base già si sbaglia...), ma le aree verdi di pertinenza degli immobili non possono essere non considerate, al fine di definirne il valore.

Con IF0,50 c'è più verde di pertinenza, con IF0,86 no. Tutto qui :)

Prima il lotto produceva più cemento, e quindi più appartamenti.
Ora lo stesso lotto produce meno cemento, e quindi più verde di pertinenza.
Si fanno meno unità immobiliari, e più belle.

Poi le alternative se uno vuole ed è bravo, le trova uguale :) Ma sul lotto cui è stato abbassato l'indice ci abita comunque meno gente.

Ogni progetto, è un mondo a sè. Ciò non toglie che nella valutazione di un immobile sono molte le variabili da considerare, e su questo mi trovo in linea con te. :)
Anche considerando le spese dell'impresa (come tu giustamente fai l'esempio delle fondazioni), trovo quindi sia normale che un appartamento costruito con indice 0,50 costi di più di un appartamento della stessa superficie, posto nello stesso lotto, costruito però con indice 0,86... credo stiamo dicendo la stessa cosa, ma in due modi diversi :)

Come se 52mq non sarebbero appartamenti estivi. Sfido chiunque a vivere degnamente in 52mq con una famiglia di 3 - 4 persone.
e' ora di fermare la speculazione edilizia, da cui è nata tutta la crisi a livello nazionale.




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