Il diritto alla casa per le giovani coppie

5' di lettura Senigallia 13/08/2009 - Sono costruite case un po’ dappertutto, ma le giovani coppie faticano a trovare una casa a prezzi abbordabili.

Una recente ricerca del CENSIS analizza la questione del mercato privato delle abitazioni, drogato nelle zone dei centri storici cittadini dalla domanda studentesca e turistica, soffermandosi sui conseguenti fenomeni del prolungamento della permanenza dei giovani nella rispettiva famiglia di origine (siamo primi in Europa per giovani fra i 26 e i 35 anni che restano con i genitori a casa: 568 mila!) e dell’esodo verso i Comuni esterni alla fascia centrale più urbanizzata per cercare prezzi più bassi. Tra il 1991 e il 2007 il numero dei residenti nelle cinture urbane si è incrementato del +11,4% e nella seconda fascia extraurbana, più decentrata, si è avuto un +14,9% di nuovi residenti, ma un aumento si è registrato anche nel resto del territorio delle province (+9,3%), e come contrappeso è stato notevole il calo nelle zone urbane centrali con prezzi sempre più cari: -5,5%.

I nuovi residenti in periferia hanno però bisogno di andare al centro, per il lavoro e per avere i servizi, per cui è nato il nuovo pendolarismo, che si traduce in più di 13 milioni di pendolari studenti e lavoratori nel 2007. Tutto ciò è dovuto alla crescita della domanda di abitazioni da parte di nuove famiglie con poca disponibilità economica, spesso perché immigrati o perché monoparentali o disoccupate. Sta di fatto nelle 13 più grandi città italiane in un anno arrivano circa 46 mila nuovi nuclei familiari mentre si realizzano circa 19 mila nuove abitazioni. L’incidenza della domanda degli immigrati ha un peso decisivo perché nelle 13 maggiori città vivono circa 645 immigrati (+80% rispetto al 2003) pari al 7% dei residenti, e vivono in alloggi in condizioni precarie, almeno nel 40% dei casi. La difficoltà a permettersi una casa è confermato dall’alta percentuale degli sfratti per morosità, rispetto al totale, che è del 77%. L’edilizia sovvenzionata con fondi statali ha offerto un sostegno diretto alle famiglie in affitto ma, esauriti i fondi ex Gescal, l’offerta di alloggi con il canone di edilizia sociale è sceso a 1.900 alloggi all’anno rispetto ai 300 mila costruiti, ossia meno dell’1%, mentre in Francia l’edilizia sociale sforna fra i 40 ed i 50 mila alloggi per anno.

Le possibili inversioni di rotta per questo fenomeno sono quelle del social housing, che consente di sperimentare forme innovative di accordo fra pubblico e privato, per garantire affitti accessibili a canoni adeguati al reddito dei ceti medio bassi. Il social housing agisce per abbattere il valore edificabile delle aree urbane, che incide nel prezzo finale, e in tale ottica in Lombardia sono in corso esperienze di programmazione del riutilizzo di aree abbandonate, tramite il coinvolgimento delle imprese edili. A Milano è in corso un programma per il risanamento di 47 aree già destinate a standard urbanistico ma mai utilizzate, tutte pubbliche, che assommano una superficie residenziale di 1,255 milioni di mq, che potrebbero offrire quasi 17 mila alloggi ad oltre 37 mila abitanti. Il valore delle aree non sarà alto come quello dei terreni privati edificabili, mentre il recupero delle aree urbane degradate per finalità sociali sarà assistito dai contributi pubblici per l’edilizia sociale e per il risanamento e la riqualificazione urbana dei centri abitati.

Queste politiche per la casa a tutti hanno il merito di evitare l’espulsione dal centro delle famiglie, il pendolarismo, il danno per l’inquinamento che il pendolarismo produce e l’emarginazione sociale che i maggiori centri abitati possono produrre per effetto del meccanismo della crescita dei valori immobiliari, che selezionano l’offerta fino a renderla ristretta al turismo d’elite ed ai grandi possidenti ed investitori. Le politiche pubbliche sono sempre più deboli. L’offerta di alloggi popolari è inadeguata rispetto alla platea dei potenziali aventi diritto e inoltre la spalmatura nel territorio delle case popolari rende poco incisiva l’azione nelle zone con maggiore tensione abitativa. Anche la realizzazione di immobili con il sistema dell\'edilizia convenzionata con cooperative è un sistema che ha rivelato delle crepe, nel senso che i prezzi dell’edilizia non sono più concorrenziali come un tempo, a causa dell’aumento dei costi di costruzione, degli oneri per l’urbanizzazione e per l’impossibilità di individuare aree da espropriare in zone strategicamente utili per assicurare il diritto alla casa nelle zone in cui la tensione abitativa è più alta.

Quanto all’autocostruzione, sarebbero la soluzione del problema, ma sono numericamente marginali le esperienze in atto, perché non tutti possono vivere positivamente l’esperienza di costruire direttamente la propria abitazione, e molti ostacoli derivano dalle spese non eliminabili e dagli oneri burocratici imposti dalla legge, per cui l’autocostruzione è forse destinata a mantenere un peso marginale nell’economia del mercato dell’edilizia sociale. Dopo questa panoramica nazionale, si potrebbe dedurre che anche Senigallia vive una fase di spopolamento del centro e di altre zone che fino ad ora sembra che siano appetibili. Un piccolo intervento di auto costruzione di immobili c’è stato, per 20 famiglie, e difficilmente il numero dei beneficiari di questo strumento crescerà fino a diventare significativo. I pochi alloggi popolari ERP finiscono ai poverissimi e lasciano i poveri e il ceto medio alla mercè del mercato immobiliare che vede protagonisti chi offre e compra al rialzo, per cui in assenza di buone offerte di edilizia convenzionata, i cittadini senigalliesi non ricchissimi cercano prezzi normali, dalla fascia di Ripe, Ostra e Castelcolonna, e verso Ovest, in territori via via con prezzi più accessibili, pagando in termini di pendolarismo, e qualità della vita.

Andrebbe studiato il progetto di riqualificazione del Comune di Milano, piuttosto che chiamare dal nord grandi urbanisti che non hanno prodotto soluzioni utili per il diritto alla casa di tutti, ma solo per il diritto di pochi fortunati. Andrebbe inoltre rilanciata l’edilizia convenzionata, partendo dal modello della riqualificazione urbana, seguendo l’esempio di altri Comuni marchigiani, come Pesaro, Ancona ed Ascoli, che hanno realizzato programmi di riqualificazione urbana denominati PRUSST, su questa falsariga.